Con los precios de la vivienda en máximos históricos, tanto de compra‑venta como de alquiler, muchos se preguntan: ¿por qué no hay centenares de grúas levantando casas en las ciudades españolas? La respuesta, según un estudio reciente del Centro Ruth Richardson de la Universidad de las Hespérides, es que el mercado inmobiliario sufre un grave problema de rentabilidad, regulación y oferta de suelo, que frena la construcción pese a la fuerte demanda.
Con precios en máximos, ¿por qué no se construye más vivienda? La respuesta está en la rentabilidad, la regulación y los costes del sector
A primera vista parece contradictorio: si la vivienda está cara, lógica económica básica sugeriría que los promotores querrían construir más para aprovechar esa diferencia entre precios y costes. Pero en España, la construcción de obra nueva no termina de despegar. La explicación —detalla el estudio de los economistas Daniel Fernández, Santiago Calvo y Gonzalo Melián— está en una combinación de factores estructurales que reducen la rentabilidad real del sector y lo hacen poco atractivo para la inversión productiva.
La rentabilidad no acompaña: construir no da beneficios suficientes
Una de las conclusiones más destacadas del informe es que, aunque los precios han subido, la rentabilidad de la construcción y la promoción inmobiliaria sigue siendo baja o casi nula. Eso significa que los beneficios que podrían obtener los promotores no compensan el riesgo, el tiempo y la complejidad legal que implica levantar un edificio.
- Comparación con otros sectores: El sector de la construcción no luce tan prometedor cuando lo comparas con otros sectores productivos.
- Latencia de proyectos: El ciclo de un proyecto inmobiliario es largo —entre 8 y 10 años desde que se piensa hasta que la gente puede mudarse— lo que reduce radicalmente su atractivo frente a inversiones que generan retornos más rápidos.
Regulación, suelo caro y burocracia: la triple barrera que frena nuevas viviendas
Varios factores específicos del mercado español explican por qué no se construye más a pesar de los precios altos:
1. Escasez artificial de suelo
España permite construir en muy pocos lugares y el precio del suelo urbanizable se ha encarecido enormemente, reduciendo márgenes. La materia prima del promotor es cara y está poco disponible.
2. Trámites interminables
Transformar suelo en vivienda legal cuesta entre 10 y 15 años en muchos casos, debido a la complejidad administrativa. Trámites largos y riesgos de litigios hacen que muchos inversores prefieran no entrar en proyectos tan inciertos.
3. Exigencias regulatorias
Normativas sobre eficiencia energética, zonas verdes, plazas de garaje o limitaciones de altura aumentan los costes de construcción. Aunque muchas de estas normas tienen sentido social o ambiental, disparan el coste final y reducen la rentabilidad del proyecto.
Otros obstáculos reales que frenan la obra nueva
Además de regulación y tiempo, otros factores estructurales pesan:
- Tamaño empresarial reducido: El sector está dominado por pymes con menos capacidad financiera, productividad y escala que los grandes grupos que existían en la burbuja de los 2000.
- Falta de mano de obra cualificada: La plantilla del sector es mayoritariamente mayor de 45 años y no hay relevo generacional, lo que encarece y ralentiza los trabajos.
- Materiales más caros: Desde 2021, algunas materias primas han subido más del 45 %, presionando aún más los costes contra ingresos.
Más demanda que oferta: el desequilibrio que dispara precios
Según los autores del informe, en un mercado equilibrado se solían construir unas 4 viviendas por cada 1 000 habitantes. En España la cifra actual apenas supera 2,5 por cada 1 000 habitantes, y así lleva más de una década. Ese déficit acumulado —que algunos expertos estiman en 700 000 – 800 000 viviendas— explica por qué la oferta no puede absorber la demanda, elevando inevitablamente los precios.
¿Hay salida? ¿Se puede revertir?
Los economistas del estudio proponen varias claves para intentar corregir esta situación:
- Revisión profunda del marco regulatorio del suelo y de la edificación.
- Simplificación de los procedimientos administrativos, reduciendo los tiempos de licencia y de conversión de suelo.
- Reflexión honesta sobre los costes reales impuestos a la vivienda, para evitar cargas desproporcionadas que solo encarecen aún más el producto final.
La cruda realidad: ni soluciones rápidas ni vacías
Aunque el diagnóstico es claro, la solución no es sencilla ni inmediata. Construir viviendas nuevas hoy requiere tiempo, inversión, certeza regulatoria y condiciones de mercado favorables. Con un horizonte de años para que un proyecto vea la luz, la situación no parece tener un ajuste inmediato, y la brecha entre demanda creciente y oferta insuficiente seguirá presionando los precios.
En definitiva, no se trata de dinero o ganas de comprar, sino de un mercado que aún no ha encontrado la forma de traducir los precios altos en oferta real y suficiente.
